SPEZIAL: Der sog. Widerrufsjoker bei Darlehensverträgen - wann Ihre Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann

In den meisten Fällen finanzieren Erwerber von Grundeigentum den Hauskauf ganz oder teilweise über teure Immobilienkredite. Auf diese Weise verpflichtet man sich als Hausbesitzer dauerhaft über einen langjährigen Zeitraum zur Rückführung der Darlehenssumme. Bei Abschluss des Darlehensvertrages sind die langfristigen Konsequenzen für die Darlehensnehmer nicht immer überschaubar. Im Laufe der Zeit kann sich daher ein erhebliches Interesse des Grundstückseigentümers entwickeln, seine Immobilie zu veräussern oder auf andere Weise zu übertragen, vorzeitig das Darlehen zu tilgen bzw. aus Ersparnisgründen eine kostengünstige Umschuldung des Kredits vorzunehmen. Die Möglichkeiten einer frühzeitigen Auflösung des Darlehensvertrages vor Ablauf der Sollzinsbindung sind jedoch eingeschränkt und nur unter bestimmten Voraussetzungen in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich. 

 

Wurde ein Darlehensvertrag wirksam geschlossen, sieht das Gesetz als Beendigungsmöglichkeiten vor Ende der Kreditlaufzeit nur die Kündigung und den Widerruf vor. Der Darlehensnehmer und Eigentümer eines Grundstücks kann sich seinen vertraglichen Verpflichtungen nur bei Einhaltung der gesetzlich festgelegten Voraussetzungen entziehen. Darüber hinaus kann zwischen allen Beteiligten eine einvernehmliche Vertragsaufhebung vereinbart werden, welche sich die Kreditinstitute nicht selten teuer vergüten lassen. Die vorzeitige Beendigung des Darlehensverhältnisses bedeutet für Hausbesitzer als Darlehensnehmer somit regelmässig eine erhebliche Vermögenseinbusse, da sie dem Kreditinstitut infolge der planwidrig verfrühten Vertragsbeendigung deren Vermögensausfall zu ersetzen haben. Der Vermögensausfall einer darlehensgebenden Bank bei vorzeitiger Vertragsauflösung entspricht jenem Betrag, welchen die Bank an Renditen im Rahmen der Geldanlange Ihrerseits nicht ziehen konnte. Diese gesetzliche Ausfallzahlung wird bezeichnet als sog. Vorfälligkeitsentschädigung und ist von der Bank nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen zu ermitteln. Die Berechnung erfolgt entweder nach der sog. Aktiva-Methode oder der sog. Passiva-Methode. Die rechnerische Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung hat die Bank spätestens auf Aufforderung offen zu legen. Hält sich das Kreditinstitut an die vorgegebenen Berechnungsmethoden nicht und verlangt eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung, besteht kein Anspruch auf Zahlung des unberechtigt geforderten Differenzbetrages.

 

 

Unsere Praxis-Tipps


Vorsicht vor Aufhebungsvereinbarungen mit ihrer Bank

Im Falle einer Umschuldung Ihres Darlehens oder der Veräusserung der mit einer Grundschuld oder Hypothek zugunsten der Bank besicherten Immobilie ist der Eigentümer gut beraten, die Darlehensgeberin über seine Absichten rechtzeitig zu informieren. Kommt wegen noch bestehenden Widerrufsrechts ein Darlehenswiderruf in Betracht, wird Ihre Widerrufserklärung von Seiten der Bank nur in den seltensten Fällen sofort akzeptiert werden. Regelmässig wird die kreditgebende Bank den Widerruf zurückweisen und Ihnen statt dessen zum Zwecke der vorzeitigen Vertragsbeendigung eine Aufhebungsvereinbarung unterbreiten, mit welcher ggf. eigenständige Zahlungsverpflichtungen begründet werden können. Ein solches Angebot des Kreditinstituts zur vorzeitigen Auflösung des Darlehens sollte bei Ausübung des Widerrufsrechts daher unbedingt ausdrücklich abgelehnt werden. 

Bank weigert sich die grundschuldlöschung zu bewilligen - was tun bei streit um vorfälligkeitsentschädigung und freigabeerklärung

Ein Immobiliendarlehen wird zumeist mit dem der Finanzierung zugrundeliegenden Grundstück zu Gunsten der Darlehensgeberin besichert. Als Sicherheit wird der Bank eine Grundschuld oder Hypothek in Abt. II des Grundbuchs eingetragen und das Grundstück insoweit belastet. Im Rahmen der Veräusserung der Immobilie ist das Eigentum an den Erwerber grundsätzlich lastenfrei zu übertragen. Die Grundschuldlöschung bzw. die Löschung der Grundbucheintragung kann der Eigentümer von seinem Kreditinstitut aber erst dann verlangen, wenn das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde und seine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung erfüllt ist. Üblicherweise ist aufgrund vertraglicher Vereinbarungen der Erwerber erst dann zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, wenn eine Freigabeerklärung seiner finanzierenden Bank erteilt ist. Diese bindet Ihre Löschungsbewilligung jedoch an die Auflage einer Zahlung auch bestrittender Forderungen, wie Zinsen, Bearbeitungsentgelte und Vorfälligkeitsentschädigung.  Zumeist kann die Gesamtdarlehensverbindlichkeit des Hausbesitzers aber erst durch Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber bei Fälligkeit beglichen werden. Damit der veräussernde Eigentümer nun seiner kaufvertraglichen Pflicht entsprechend die Immobilie lastenfrei an den Erwerber übertragen kann und die Voraussetzungen der sog. Kaufpreisfälligkeit erfüllt werden können, erteilt die Darlehensgeberin antezipiert, also im Voraus, und bei Nachweis der gesicherten, nachfolgenden Tilgung des Darlehens durch Kaufpreiszahlung die sog. Freigabeerklärung. Wird diese nicht erteilt, droht die Immobilienveräusserung regelmässig zu scheitern. Wir informieren Sie auf Anfrage wie der Konflikt zielführend aufgelöst werden kann.