Mietrecht und WEG-Recht

Ständiger Tätigkeitsschwerpunkt unserer Rechtsanwälte ist die Beratung und Vertretung mietrechtlicher Mandate betreffend Gewerbe- und Wohnraummietverhältnisse sowie Angelegenheiten des WEG-Rechts.

Schwerpunkte unserer Arbeit sind z.B.:

  • Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen, Vormietverträgen und Nutzungsverträgen

  • Forderungsinkasso und Rückstandsüberwachung

  • Kündigung, Räumungsklagen und einstweiliger Rechtsschutz

  • Durchführung von Mieterhöhungen

  • Außergerichtliche und prozessuale Durchsetzung von Rechten und Pflichten aus Mietvertrag

  • Durchsetzung von Schönheitsreparaturen, Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungen

  • Abwehr von behördlichen Zwangseinweisungen in die zu räumende Mietwohnung

Im Mietrecht (Gewerbemiete und Wohnraummiete)

  • Beschlussanfechtung

  • Hausgeldklage

  • Beratung und Vertretung von Eigentümergemeinschaften, Verwaltern und Eigentümern

Weitere Informationen

Räumungsklage und einstweilige Verfügung

Dem Mieter ist gekündigt aber er zieht nicht freiwillig aus. Zahlt er auch die fällig werdende Nutzungsentschädigung nicht oder stört den Hausfrieden nachhaltig und beschädigt dazu noch Vermietereigentum führt dies schnell zu einem wirtschaftlich belastenden Zustand bis hin zu einer auch persönlich unhaltbaren Situation. Hier ist zumeist Eile in Form einer Räumungsklage oder wenn mögliche einer einstweiligen Verfügung gegen den besitzstörenden Mieter geboten. Aufgrund unserer langjährigen deutschlandweiten Tätigkeit auf Großvermieterseite bieten wir Ihnen die schnellstmögliche Lösung des Problems unter Aufstellung der bei einem Rechtsstreit mit anschließender Zwangsvollstreckung anfallenden Kosten und stellen dem wenn möglich andere zulässige Alternativen zur Wiedererlangung Ihres Eigentums gegenüber. 
 
An eine Räumungsklage ist nur zu denken, wenn eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt, der Mieter trotz angemessener Frist zur Räumung und Herausgabe die Mieträumlichkeiten nach nutzt oder trotz Kündigung binnen einer sogenannter Schonfrist sein vertragsverletzendes Verhalten fortsetzt. Bei Klageerhebung fordert das Gericht den sogenannten Gerichtskostenvorschuss an. Für die Höhe dieses Vorschusses ist der sogenannte Streitwert entscheidend, der sich gemäß § 41 Abs. 2 Gerichtskostengesetz an der Jahresnettomiete bemisst. Mit diesem Streitwert kann aus der Anlage 2 zum Gerichtskostengesetzt in Verbindung mit Nr. 1210 VV Gerichtskostengesetz die Höhe des Gerichtskostenvorschusses ermittelt werden. Ist der Gerichtskostenvorschuss bei der Gerichtskasse eingegangen wird die Klage dem Mieter zugestellt.
 
Mit Zustellung hat dieser gesetzlich zwingend 2 Wochen zeit um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. In der Regel werden dem Mieter weitere 2 Wochen zur Erwiderung auf die Klage eingereicht. Je nach vom Gerichts zu bestimmender Verfahrensart kann im Falle der fehlendes Verteidigungsanzeige nach 2 Wochen ein sogenanntes Versäumnisurteil ergehen. Mit Erteilung einer sogenannten vollstreckbaren Ausfertigung diese Versäumnisurteil kann unabhängig davon ob der Mieter hiergegen noch Einspruch erhebt bereits die Zwangsräumung veranlasst werden.
 
Kommt es nicht zu einem Versäumnisurteil bestehen auf Mieterseite Möglichkeiten den Rechtsstreit unangemessen zu verzögern. Für diesen Fall ist es vor allem wichtig das Verfahren bestmöglich zu beschleunigen. Zum einen sind gemäß der Zivilprozessordnung Räumungsklagen vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Da die Gerichte regional bedingt diesen Grundsatz unterschiedlich auslegen kann es geboten sein hier mit Nachdruck an diesen Grundsatz zu erinnern. Zum anderen ist aber für solche Fälle bereits bei Klageerhebung an eine Sicherungsanordnung gemäß § 283a Zivilprozessordnung zu denken, wenn die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden ist. Kommt der Mieter dieser Sicherungsanordnung nicht nach oder liegen andere Voraussetzung des § 940a Zivilprozessordnung vor, kann hier die Räumung zeitnahe durch sogenannte einstweilige Verfügung angeordnet werden.
 
Sobald ein für die Räumung geeigneter Titel in sogenannter vollstreckbarer Ausfertigung vorliegt, muss der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Dieser wird wiederum einen Vorschuss für die Räumung fordern. Dieser Vorschuss richtete sich je nach zu wählender Art der Räumung u.a. nach den vermutlich durch die Beauftragung eines Schlüsseldienstes, eines Umzugsunternehmens und für die Einlagerung oder Entsorgung des Räumungsgutes entstehenden Kosten. Je nach Region unterscheiden sich die hier von den Gerichtsvollziehern angeforderten Vorschüsse. Nur einen Richtwert kann folgende Formel für den Normalfall einer Räumung bieten:  EUR 1.000,00 pro zu räumenden Zimmer. Ist der Vorschuss auf dem Dienstkonto des Gerichtsvollziehers eingegangen, bestimmt dieser einen Räumungstermin und setzt hierüber den Mieter in Kenntnis. Hat der Mieter bis zu diesem Termin die Mieträume immer noch nicht herausgegeben kommt es zur Zwangsräumung. Offensichtlich wertlose Gegenstände werden sofort vernichtet werthaltige oder solche die gesetzlich eine Pfändungsschutz genießen werden zunächst eingelagert, dann Versteigert oder vernichtet.
 
Neben diesem Normalfall der Räumung kommen weitere Varianten zu denen auch die sogenannte, in der Regel deutlich für den Vermieter kostengünstigere, Räumung nach dem Berliner-Modell in Betracht. Hierbei verbleiben die Gegenstände die dem sogenannten Vermieterpfandrecht unterliegen in der Wohnung und der Vermieter wird durch Austausch des Wohnungstürschlosses und Schlüsselübergabe in den Besitz an den Räumlichkeiten eingewiesen. Bei dieser Variante der Räumung bestehen aber in der Praxis oftmals Schwierigkeiten. So müssen die Sachen des Mieters bis zu einer eventuellen Verwertung oder Entsorgung u.a. verwahrt oder es entstehen neue Streitigkeiten darüber, ob eine Sache dem Vermieterpfandrecht unterliegt oder nicht. Solange die Gegenstände dies Mieters in der Wohnung verbleiben besteht selbstredend auch nicht die Möglichkeit die Räumlichkeiten weiterzuvermieten. Welche Variante der Räumung die richtige ist, ist Frage der Umstände des Einzelfalls und der Erfahrung unter Einbeziehung regionaler Besonderheiten.

Widerrufsbelehrung des Vermieters

Der Ver­brau­cher­schutz hält wei­ter Ein­zug in das Miet­recht. Seit Mit­te 2014 müs­sen Ver­mie­ter da­mit rech­nen, dass sich Mie­ter von Neu­ver­trä­gen durch Aus­übung eines Wi­der­rufs­rechts ihrer ver­trag­lichen Ver­pflich­tung vor Ab­lauf einer or­dent­lichen Kün­di­gungs­frist je­der­zeit wie­der lö­sen kön­nen. Dies ist dann der Fall, wenn die nun ge­setz­lich ge­for­der­te Wi­der­rufs­be­leh­rung ent­weder nicht oder nicht ord­nungs­ge­mäß bei Ver­trags­schluss er­teilt wur­de.
 
Voraussetzung dafür, dass eine Widerrufsbelehrung überhaupt beim Neuabschluss von Mietverträgen nach der Gesetzesnovellierung erforderlich werden kann, ist dass auf der Vermieterseite ein Unternehmer und auf Mieterseite ein Verbraucher Vertragspartei ist. Aufgrund letzterer Voraussetzung scheiden damit in aller Regel bereits Geschäftsraummietverträge aus dem Anwendungsbereich aus, da hier auf Seiten der Mieter ebenfalls Unternehmer stehen, sofern die Geschäftsräume nicht gleichzeitig vertraglich auch als Wohnräume genutzt werden dürfen.
 
Viele Vermieter, soweit selbst keine juristischen Personen, gehen davon aus, dass sie von der Gesetzesänderung nicht betroffen sind. Dem kann zugestimmt werden, soweit mit der BGH-Rechtsprechung es sich bei der Tätigkeit als Vermieter um die Verwaltung eigenen Vermögens handelt. Dieser Annahme ist aber nur bedingt und keinesfalls bedenkenlos zuzustimmen.
 
Wir begutachten gerne, inwieweit eine Widerrufsbelehrung für Sie als Vermieter relevant ist und wie sich die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen auf Ihren individuellen Fall anpassen lässt. Sprechen Sie uns an.