Bank weigert sich, die Grundschuldlöschung zu bewilligen

Was tun bei Streit um Vorfälligkeitsentschädigung und Freigabeerklärungen?

Ein Immobiliendarlehen wird zumeist mit dem der Finanzierung zugrundeliegenden Grundstück zu Gunsten der Darlehensgeberin besichert. Als Sicherheit wird der Bank eine Grundschuld oder Hypothek in Abt. II des Grundbuchs eingetragen und das Grundstück insoweit belastet. Im Rahmen der Veräusserung der Immobilie ist das Eigentum an den Erwerber grundsätzlich lastenfrei zu übertragen. Die Grundschuldlöschung bzw. die Löschung der Grundbucheintragung kann der Eigentümer von seinem Kreditinstitut aber erst dann verlangen, wenn das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde und seine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung erfüllt ist. 

Üblicherweise ist aufgrund vertraglicher Vereinbarungen der Erwerber erst dann zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, wenn eine Freigabeerklärung seiner finanzierenden Bank erteilt ist. Diese bindet Ihre Löschungsbewilligung jedoch an die Auflage einer Zahlung auch bestrittender Forderungen, wie Zinsen, Bearbeitungsentgelte und Vorfälligkeitsentschädigung.

Zumeist kann die Gesamtdarlehensverbindlichkeit des Hausbesitzers aber erst durch Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber bei Fälligkeit beglichen werden. 

Damit der veräussernde Eigentümer nun seiner kaufvertraglichen Pflicht entsprechend die Immobilie lastenfrei an den Erwerber übertragen kann und die Voraussetzungen der sog. Kaufpreisfälligkeit erfüllt werden können, erteilt die Darlehensgeberin antezipiert, also im Voraus, und bei Nachweis der gesicherten, nachfolgenden Tilgung des Darlehens durch Kaufpreiszahlung die sog. Freigabeerklärung. Wird diese nicht erteilt, droht die Immobilienveräusserung regelmässig zu scheitern. Wir informieren Sie auf Anfrage wie der Konflikt zielführend aufgelöst werden kann.